Die Heizung läuft, das Dach ist dicht und die Fassade sieht ordentlich aus. Trotzdem müssen diese Bauteile früher oder später erneuert werden. Der Erneuerungsfonds hilft Stockwerkeigentümergemeinschaften, dafür Geld zurückzulegen. Ob die Mittel ausreichen, zeigt jedoch erst der Vergleich mit den anstehenden Arbeiten.
Was sagt der Kontostand aus?
Ein Guthaben von CHF 200’000 klingt beruhigend. Stehen aber eine Dachsanierung und der Ersatz der Heizung bevor, kann dieser Betrag rasch aufgebraucht sein. Entscheidend sind deshalb drei Fragen:Was steht an, wann wird es fällig und wie viel Geld ist bis dahin vorhanden?
Ein vereinfachtes Beispiel: Eine Gemeinschaft verfügt über CHF 150’000 und zahlt jährlich CHF 20’000 ein. In fünf Jahren stehen damit CHF 250’000 zur Verfügung. Kosten die geplanten Arbeiten CHF 350’000, fehlen CHF 100’000 – ohne Berücksichtigung von Zinsen, Kostenveränderungen und weiteren Entnahmen.
Bei zehn gleich grossen Wertquoten wären dies zusätzliche CHF 10’000 pro Wohnung. Die tatsächliche Verteilung richtet sich nach dem anwendbaren Kostenschlüssel.
Wie viel sollte angespart werden?
Eine pauschale Einzahlung passt nicht zu jeder Liegenschaft. Massgebend sind Alter, Zustand und Ausstattung des Gebäudes sowie bereits ausgeführte Sanierungen.
Eine langfristige Unterhalts- und Erneuerungsplanung stellt die erwarteten Kosten den vorhandenen und künftig angesparten Mitteln gegenüber. Wird eine Finanzierungslücke früh erkannt, bleibt mehr Zeit, zusätzliche Rücklagen zu bilden.
Drei Fragen für die nächste Eigentümerversammlung
- Welche grösseren Arbeiten sind in den nächsten fünf bis zehn Jahren absehbar?
- Reichen das heutige Guthaben und die geplanten Einzahlungen dafür aus?
- Müssen die Beiträge angepasst oder zusätzliche Mittel bereitgestellt werden?
Dabei zählt auch der Zeitpunkt: Geld, das erst in fünf Jahren angespart ist, kann eine Sanierung im nächsten Jahr nicht finanzieren. Eine regelmässige Überprüfung hilft, solche Lücken rechtzeitig zu erkennen.
Wie ist Ihre Gemeinschaft für kommende Sanierungen aufgestellt?
Die Tekton Immobilien AG unterstützt Stockwerkeigentümergemeinschaften bei der langfristigen Unterhalts- und Finanzplanung. Gerne besprechen wir mit Ihnen die Situation Ihrer Liegenschaft.
