Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Die Umsetzung der Reform ist per 1. Januar 2029 vorgesehen. Damit wird die Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum in der Schweiz grundlegend angepasst.

Der Eigenmietwert war bislang ein fiktives Einkommen, welches Eigentümer von selbstbewohnten Immobilien versteuern mussten. Im Gegenzug konnten unter anderem Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Mit der neuen Regelung entfällt künftig die Besteuerung des Eigenmietwerts bei selbstgenutztem Wohneigentum. Gleichzeitig werden jedoch verschiedene bisherige Steuerabzüge eingeschränkt oder aufgehoben. Betroffen sind insbesondere Schuldzinsabzüge sowie Unterhalts und teilweise energetische Sanierungsabzüge. Die Änderungen betreffen vor allem Einfamilienhäuser und selbstbewohnte Eigentumswohnungen.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen selbstgenutzten Immobilien und klassischen Renditeliegenschaften beziehungsweise Mehrfamilienhäusern. Während sich die Reform direkt auf selbstgenutztes Wohneigentum auswirkt, bleiben die bisherigen steuerlichen Grundsätze bei Renditeliegenschaften grösstenteils bestehen. Mieteinnahmen aus vermieteten Objekten bleiben weiterhin steuerbar und auch Unterhaltskosten können grundsätzlich weiterhin steuerlich geltend gemacht werden. Dies betrifft insbesondere Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Gewerbeliegenschaften sowie klassische Anlageobjekte.

Bei gemischt genutzten Liegenschaften wird künftig zwischen selbstgenutzten und vermieteten Flächen unterschieden. Selbstgenutzte Bereiche fallen unter das neue System ohne Eigenmietwert, während vermietete Flächen weiterhin nach bisherigem Steuerrecht behandelt werden. Dies betrifft beispielsweise Mehrfamilienhäuser, in denen Eigentümer selbst eine Wohnung bewohnen.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts gilt als bedeutender Systemwechsel im Schweizer Immobilienmarkt. Marktbeobachter erwarten jedoch keine abrupten Veränderungen der Immobilienpreise. Weiterhin entscheidend bleiben Faktoren wie Angebot und Nachfrage, das Zinsniveau, die Bautätigkeit sowie das Bevölkerungswachstum. Während bei selbstgenutztem Wohneigentum künftig insbesondere die Finanzierung und Steuerplanung stärker in den Fokus rücken dürften, bleiben Renditeliegenschaften weiterhin primär nach Ertrag und Rendite bewertet.